揭秘福田最大旧改片区：竟还有4字头的房子
第九期：大金沙
这是一个范围包括四大城中村（下沙、上沙、沙嘴、沙尾），由滨河大道、福强路、新洲路及福荣路合围的大片临海片区——大金沙片区。
这里孕育深圳本土富豪，也呵护外地来深者的梦想。
仔细观察片区空间特征，会发现这里的商品房基本沿海滨、交通要道建设。绝大多数的城市空间，都是密密麻麻的城中村。
自深港开埠以来，上下沙、沙嘴沙尾便成为深圳有名的“二奶村”。曾是众多香港卡车司机、出租车司机、建筑装修工人、清洁环卫工人及小摊小贩的暂时租住地。美容美发店、按摩洗脚店、歌舞厅、酒吧、夜总会等消费场所密密麻麻。多少香艳风流事，都曾是坊间八卦。
大部分人都知道，这里女性人口规模，远高于男性数倍。
同时，大金沙片区也是深圳市首个实施连片规划、抱团改造的大片区，是目前福田区最大的旧改片区，更是拥有福田区唯一的一线海景资源。
对购房者和村民来说，这里的一切寸土寸金，四大开发商进驻做城市更新，未来是否可期？
目
录
PartⅠ: 一张图看懂大金沙
PartⅡ: 10个你最关心的问题
PartⅢ：房价上涨路线图
PartⅣ：笋盘推荐
Part Ⅰ
一张图看懂大金沙
点击查看大图
Part Ⅱ
10个你最关心的问题
Q1
最近房子卖得怎么样？
A
大金沙片区目前暂无在售新盘，唯一的待售新盘绿景红树湾壹号预计4、5月份入市。片区内交易活跃的二手房源大约在200-300套，成交活跃的总价区间在100-200万的小户型。
据Q房网一线监控，年后至今1个月，大金沙片区二手房成交量约50套左右，其中上沙、下沙约30套左右，以小户型居多，集中在花样年花好园、京基滨河时代公寓。
一般有盘源放出后，15天到1个月左右的时间可以售出。以花样年花好园为例，月均放盘量约20-30套左右，成交10-15套。目前片区成交价格比较平均，一旦有放盘价格明显低于市场价的房源出现，基本“秒没”。
目前片区内商品房比例住宅占90%，公寓10%，去年新政以后，由于公寓没有名额限制，这几个月最受追捧。据楼校长一线了解，京基滨河时代的公寓是片区内最受购房者关注的房源。
Q2
大金沙的优劣势分别是什么？
A
优势1. 片区内旧改统一规划，被划分为15个城市更新单元，目前有京基、中洲、金地、绿景四大开发商进驻，规划为产城融合片区，远期将实现整个片区的整体重建。
2. 自住客多，投资客少，大部分小区楼龄在2005、2006年左右，社区成熟度都比较高，经历了几轮市场转换后，价格也逐渐趋于稳定。
3. 靠近中心区与车公庙地区，距离商务区比较近，属于生活居住性的配套区，置业者在此买房自住，上下班比较方便。
4. 对外交通便利，滨河大道，福荣路、福强路、沙嘴路、新洲路连通中心区、福田南、车公庙、南山等核心区域。
5. 福田唯一的海景片区，片区内商品房高楼层基本都能看海，红树林湿地景观资源丰富。
1. 整个片区的农民房较多，租客多，居住环境相对比较狭窄、杂乱，人群也比较复杂，上下沙和沙嘴沙尾的城中村几乎包括了整个片区，城市更新在过去进展也较为缓慢，商品房周边基本被城中村所围绕。
2. 片区靠近福田中心区，又是人口密集的区域，以城中村和工业区为主，内部道路规划比较复杂，地面交通情况比较拥堵，福强路上的几个公交站台人满为患，停车场也相对比较难找。
3. 目前的商业配套相对还是比较少，主要集中在下沙地铁口的KK ONE、岁宝百货。不过未来中洲商业综合体、金地旧改、绿景佐阾的商业体量，会覆盖上沙、下沙、沙嘴、沙尾。
4. 片区内没有名校，在此置业的购房者也很少考虑学区房的问题。片区内的上沙小学、下沙小学，在教育领域没有特别突出的成绩，相对比较普通。
5. 片区内小户型房源比较少，大多房源户型在两房及以上，很多对小户型房源有购置需求的购房者，会外溢至附近的石厦、新洲片区。
Q3
最贵和最便宜的房子有哪些?
A
近期成交最低价格：花样年花好园31㎡单间，总价约170万，单价约5.4万/㎡
近期成交最高价格：京基滨河时代185㎡6房住宅，总价约1470万，单价约7.9万/㎡
片区内二手房交易价格比较平均，近期内没有出现较大波动，片区活跃成交房源价格水平在6字头上下浮动，同小区同户型成交价格基本持平，维持市场水准。单间户型市场价约在170-180万元，一房一厅户型市场价约200多万元。
目前放盘价格较高的小区为京基滨河时代，由于是2014年的小区，楼龄很新，位置很好，个别房源放盘价高达10-13万/㎡，其次万科金域蓝湾7万/㎡左右，碧海红树园6.5万/㎡左右，金海湾花园6-6.5万/㎡。
目前放盘价格较低的小区有红树家邻、金地花园，由于社区小，楼龄老，位置差，放盘平均价格在4-5.5万/㎡。此外，围绕福田区体育公园的椰树家园、荔树人家，由于位置相对孤立，放盘价格也仅为5万/㎡出头。
Q4
谁在买/租大金沙？
A
购房者经过2016年市场洗牌，片区购房者需求以首置、置换为主，投资客户比例仅占10%左右，是一个以住客为主的片区。
自住购房者大部分在车公庙或中心区上班，首次置业需求约占40%，有60%的为改善性需求，会考虑片区内两房及以上户型的小区，多为30-45岁左右，婚后有孩子的家庭，金融行业居多，花样年花好园两房、万科金域蓝湾两房及以上、金海湾花园两房及以上户型更受此类群体的青睐。
也有部分业主来来自南山，由于衔接滨海大道，可以很方便前往科技园、后海，并有海景资源，吸引了一波高净值购房者。
租户片区内租盘周期约为3-7天，一般有单间或一房一厅出来，很快就被租客消化。由于靠近车公庙和中心区，也有很多租客是来自那里的白领。随着年后返回深圳的人口增加，最近一个月片区租售套数超过100多套，租单比例达到70%。
花样年花好园最受租客欢迎，靠近下沙地铁口，商业便利繁华，小区内1000多套房源中，租户比例占到30-40%。
目前，一房一厅中，花样年花好园租金4500-5000元/月，红树家邻4000-4500元/月，京基滨河时代8000-8500元/月。京基滨河时代租金最高，相同户型高于周边同类租赁物业近1倍，租金回报率也是最高的。
而一些大户型社区，或是主要是业主自住的社区，如万科金域蓝湾、碧海红树园的租户比例仅约5%左右。
值得一提的是，由于大金沙片区拥有大片城中村、村委统建楼，该类物业租赁价格相对商品房更低，也吸引了大批租户。据了解，该类物业一房租赁价格约在2000元/月以内。
Q5
孩子上学的事能搞定吗？
A
片区内公立小学不多，仅有上沙小学、下沙小学，沙嘴沙尾对口的则是位于新洲的绿洲小学；片区内公立初中仅有上沙中学一家。
由于大金沙不属于名校区，学校成绩一般，在这边买房的购房者基本不考虑学校学位的问题。不过，随着大金沙片区整体旧改的推进，未来将会有1所初中，4所小学落户于此，片区教育资源、水平也会得到比较大的提升。
下沙小学：
金域蓝湾，碧海红树园，花好园，红树家邻，鸿景湾名苑，泰然广场，泰康轩公寓，天安数码城顺泰公寓，高尔夫花园，下沙村
上沙小学：
上沙创新科技园1-3栋，5-15栋，上沙椰树村1-16巷，上沙龙秋村1-18巷，上沙花园C座，上沙商业综合楼，上沙村安居楼，上沙花园A、B座，上沙村福民新苑A-E座，上沙九园村1巷，上沙村西苑，上沙小商品市场B、C座，上沙新村1-4巷，上沙塘晏村7-23巷，上沙村48栋1-7巷，上沙村东苑1-29栋，上沙小学宿舍楼，上沙中学宿舍楼，金海湾花园小区，金地花园小区，上沙红旗岭小区
绿洲小学：
绿景蓝湾半岛，金地海景，金地翠堤湾，金海丽名居，边防分局新沙干部楼，金地名轩，元盛兴苑，好景豪园，沙尾村，沙嘴村，韵动家园
上沙中学：
金地海景花园，金地海景翠堤湾，全海花园，绿景蓝湾半岛，金海丽名居，星河锦居，好景豪园，金地名轩，沙嘴东村，沙嘴西村，金地花园，金海湾花园，福民新苑，上沙东村，上沙塘晏村，上沙龙秋村，上沙花园，上沙椰树村，福荣楼，惠发花园，下沙村，金域蓝湾，鸿景湾名苑，泰然广场，花好园，碧海红树园
（点击阅读原文可查看各学校和各楼盘详情）
Q6
哪个楼盘、户型卖得最好？
A
从成交套数和受关注度两方面综合考虑，目前热度最高的楼盘是京基滨河时代，其次是花样年花好园，万科金域蓝湾、金海湾花园也是热度较高的小区。
由于首置、置换比例都比较大，单间、一房一厅、两房户型卖得是最好的，尤其是花样年花好园，这三种户型产品的成交量都很大，该小区的月均交易量最高能达20套以上。
受关注和成交活跃的小区，基本是在地铁口，商业配套好，或者是社区大、环境相对独立的楼盘。
Q7
哪个楼盘、户型卖得最差？
A
椰树家园、荔树人家由于被滨河大道、福强路、沙嘴路隔断，相对来说位置、配套都比较差，不怎么受市场追捧。红树家邻也由于在京港澳高速旁边，被福荣路隔开，成交量也不高。
金地花园月均成交量也不足1-2套，由于楼龄有20多年，属于大金沙片区待改造的旧住宅区，有一定拆迁赔偿的几率，大部分业主不愿意出手交易。
上下沙、沙嘴沙尾并不属于成交很活跃的区域，片区内卖得比较差的户型比较少，由于大户型基本被业主拿来自住，相对来说没什么交易量。
Q8
有什么好消息？
A
大金沙是福田区最大的旧改片区，旧改一旦完成，则意味着114.5公顷土地将获得新生，762万平方米产业商业办公与住宅建筑将在这里出现，这不仅会给福田产业配套得到完善；同时也使福田住宅长期供应不足的困局有望得到破解。
随着京基、中洲、绿景、金地各自分疆拓土，大金沙片区的城市更新正在如火如荼展开。尤其是金地和绿景，本地起家，本地村民比较认可，城市更新阻力较小。
Q9
有什么坏消息？
A
规划的实现周期并不清晰，目前周边小区依然存在位于城中村旁，环境杂乱的情况，片区内容的道路交通情况也不容乐观。
目前，考虑上沙、下沙、沙嘴、沙尾片区的刚需购房者，也同时会考虑新洲、石厦片区的楼盘，新洲、石厦相对完善的城市规划和配套，相对大金沙片区更有竞争力。
Q10
未来一年有什么新盘值得等？
A
目前片区无在售新房，唯一待售新盘绿景红树湾壹号，预计今年4、5月份入市。中洲旧改刚拆迁完毕，仍在建设中，具体入市时间待定。
Part Ⅲ
上下沙房价上涨路线
房价徘徊在2-3万
❂ 第二阶段：2015年“330新政”后价迅速上涨，至2015年底，房价已达5-6万
❂ 第三阶段：2016年
前期随着地铁开通，KK ONE开业等利好提前刺激，房价再度跳涨至6-7万，已经有二手放盘价格涨至10万
❂ 第四阶段：2016年“104”新政后
价格逐渐趋于平稳，投资客减少，价格稳定在6万左右
楼校长认为，经历2015、2016年上半年的“妖孽”市场之后，以自住购房者为主的大金沙片区，随着旧改规划的推进，后期价格或将会持续平稳上涨。
Part Ⅳ
笋盘推荐
以下是楼校长的片区好友Q房网谢先生推荐的最近笋盘，值得一看。如有相中，欢迎加楼校长微信号（lou_xz）索要联系方式。
万科金域蓝湾：
149平，3+1房，精装修，红本满五年，售1070万。
核心卖点：南向看海景红树林景，视野开阔，靠近京基KKONE商圈，配套完善。
京基滨河时代公寓：
65.50平，售价530万，红本，朝西南向
核心卖点：高层看海景。
花样年花好园：
31.22平，红本在手，5楼，北向，售175万
核心卖点：下沙地铁口物业，住家首选，税费低。
深圳公众楼市研究院首次发声！
这将是一场联合深圳官方、民间各种靠谱势力的公众论坛。楼校长希望各方合力，为购房者指点迷津。
这次楼校长想跟大家玩点儿特别的——众筹一场深圳公众楼市研习论坛。
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